Bill Ackman acredita ter a explicação para a alta dos custos de vida na cidade de Nova Iorque, e não é o capitalismo — é o City Hall.
Em uma entrevista abrangente com a Editora-Chefe da Fortune, Alyson Shontell, para a série de podcasts Fortune 500 Titans and Disruptors of Industry, o CEO da Pershing Square argumentou que a crise de habitação em Nova Iorque é uma falha de política, não uma falha de mercado — e que a agenda de congelamento de aluguéis do prefeito Zohran Mamdani está tornando a situação ainda pior.
“Vamos usar a cidade de Nova Iorque como um microcosmo, começando pelo custo da habitação,” disse Ackman à Fortune. “É tão alto porque prefeitos de esquerda tornaram muito difícil para os desenvolvedores construírem aqui, e Mamdani, ao congelar os aluguéis, só vai agravar o problema.”
Os comentários surgem meses após Mamdani, um socialista democrático autodenominado, assumir o cargo e cumprir uma promessa de campanha: em junho, o Conselho de Diretrizes de Aluguel de Nova Iorque votou 7-1 a favor do congelamento dos aluguéis de contratos de um e dois anos para quase um milhão de apartamentos com aluguel estabilizado — o primeiro congelamento de contratos de dois anos na história da cidade. Mamdani chamou a votação de “uma vitória histórica para os inquilinos de Nova Iorque.” Ackman tem uma visão diferente.
Um mercado dividido
A principal argumentação de Ackman é estrutural: o sistema de estabilização de aluguéis de Nova Iorque, segundo ele, dividiu efetivamente o mercado de habitação em duas partes — e os proprietários estão compensando a renda congelada de um lado ao pressionar os inquilinos do outro.
“Em muitos prédios de Nova Iorque, aproximadamente metade dos inquilinos está em apartamentos com aluguel estabilizado e congelado, e a outra metade está com aluguel a preço de mercado,” explicou Ackman. “Assim, os proprietários aumentam os aluguéis do lado do mercado livre para gerar fluxo de caixa suficiente para cobrir seus custos de juros. Essa é uma política ruim que contribui para o problema da acessibilidade.”
Ele também destacou uma consequência específica da regulamentação de aluguéis que, segundo ele, removeu silenciosamente unidades do mercado: proprietários retirando unidades da locação porque não conseguem recuperar os custos de renovação sob as regras atuais. “Cerca de 60.000 unidades estão fora do mercado porque os custos de renovação não podem ser recuperados sob as regulamentações de aluguel,” disse ele. Em abril de 2026, o estado reportou mais de 57.000 apartamentos estabilizados vazios.
Grupos de defesa e dados da cidade têm monitorado há muito tempo um grande estoque de unidades vazias com aluguel estabilizado, embora as causas subjacentes sejam contestadas. Grupos de inquilinos e alguns pesquisadores de habitação argumentam que a desregulamentação, e não a estabilização, causou mais danos a longo prazo à acessibilidade, observando que mais de 300.000 unidades foram desregulamentadas entre 1994 e 2019.
Custos de energia e a necessidade de mais construção
Ackman estendeu a mesma crítica aos custos de energia de Nova Iorque, que ele também atribuiu a decisões políticas, e não a forças de mercado. “Por que os custos de energia são tão altos no estado de Nova York? Porque fechamos usinas nucleares, leva 15 anos para aprovar um oleoduto e proibimos a fraturamento hidráulico — então estamos importando gás natural da Pensilvânia. Essa é uma má política e podemos corrigir muito disso com políticas melhores.”
Ackman pode se referir ao Oleoduto da Constituição, que solicitou aprovação em 2012 apenas para ver a DEC de Nova York negar a licença necessária para a qualidade da água em 2016, o Segundo Circuito mantiveram essa negação em 2017, e após anos em um limbo regulatório, a empresa retirou completamente sua aplicação em novembro de 2025 — cerca de 13 anos após o processo ter começado, com o oleoduto nunca construído.
Em termos de política imobiliária, ele apresentou dois exemplos contrastantes. A Flórida, segundo ele, é “um estado incrivelmente bem administrado que recentemente votou para eliminar impostos sobre imóveis, puramente através de boas políticas.” Isso é um pouco exagerado, embora essencialmente verdadeiro — a legislatura do estado da Flórida colocou uma medida de redução de imposto sobre propriedades na cédula de novembro de 2026 e ainda precisa de 60% de aprovação dos eleitores; a medida implementaria um maior desconto de homestead, ao invés de eliminar completamente os impostos sobre propriedades.
Ackman ressaltou que Austin viu os aluguéis caírem “significativamente porque é fácil construir” — um argumento do lado da oferta que ecoa os pesquisadores que chamaram a escassez de habitação de Nova Iorque de “auto-infligida e solucionável” por meio de reformas de zoneamento e licenciamento. Isso não é uma exageração, uma vez que os aluguéis de Austin têm caído nos últimos anos.
Ackman aprende uma lição clara com esses exemplos: “Se você dificulta a construção onde as pessoas querem viver e não permite que os proprietários recuperem os custos de renovação, eles retirarão unidades do mercado.”
A riqueza que ele quer manter — e o imposto que não quer
A crítica de Ackman sobre a habitação é inseparável de seu argumento mais amplo sobre quem deve ser bem-vindo na cidade. Ele fez elogios ao bilionário Ken Griffin investindo na cidade e pagando cerca de $250 milhões por um apartamento (o assunto de um vídeo polêmico de Mamdani no TikTok). “Essa compra torna um prédio economicamente viável, o que gera empregos de construção e atrai residentes ricos que pagam impostos,” argumentou Ackman.
“Você quer os maiores ganhadores — que são uma pequena parte da população — pagando uma grande parte dos impostos,” disse ele, estimando que os 10% mais ricos geram 70% da receita tributária. “Isso não é particularmente injusto. Mas você não quer desencorajar pessoas como Elon Musk de localizarem seus negócios aqui.”
Ele traçou uma linha direta desse princípio com sua oposição à outra grande ideia de receita de Mamdani, um imposto sobre “pied-à-terre” para segundas residências de não-residentes, e ao imposto sobre a riqueza da Califórnia, alertando que tais tributos raramente se mantêm contidos. “Eles dizem que é ‘uma vez só’, mas nunca é uma vez só,” afirmou Ackman. “Os impostos sobre a renda começaram pequenos também e apenas se aplicavam a algumas pessoas.” Relatos recentes da Fortune notaram separadamente que a proposta de imposto sobre “pied-à-terre” de Mamdani encontrou complicações relacionadas à grande população da cidade de “carros fantasmas” não registrados e proprietários ausentes, sublinhando quão difíceis essas taxas são de aplicar na prática.
Ao abordar o socialismo, Ackman não poupou palavras: “A resposta não é socialismo — o socialismo é um desastre.” Então ele emitiu um alerta: “Observe o que acontecerá com a cidade de Nova Iorque se Mamdani conseguir implementar esses planos.” A postura pública de Ackman em relação a Mamdani remonta às primárias para a prefeitura, quando Ackman se comprometeu a financiar uma alternativa centrista e chamou a plataforma de Mamdani de “desastrosa para NYC.”
A defesa do capitalismo por um bilionário
A crítica à habitação faz parte de um argumento maior que Ackman apresentou ao longo da entrevista: que o capitalismo, e não a redistribuição governamental ou a filantropia, é a ferramenta mais eficiente para resolver problemas de acessibilidade e desigualdade. Ackman argumenta há muito tempo que a importância de uma pessoa na vida é medida, em última instância, por como ela afeta positivamente o maior número de pessoas possível.
Ele também conectou o debate a uma preocupação mais ampla sobre o “efeito da riqueza” do investimento em ações: quase metade dos americanos não está participando dos ganhos do mercado de ações, e Ackman traça essa dinâmica de volta ao apoio a candidatos como Mamdani. Em vez de argumentar que a América depende demais da riqueza do mercado de ações, Ackman tomou a visão oposta: “Os salários não podem se acumular tão rapidamente quanto as ações, então todos precisam participar do mercado de ações para acreditar no capitalismo,” disse Ackman — a justificativa que ele deu ao governo Trump para o que se tornou o “plano de poupança Trump”, uma conta estilo 401(k) com um incentivo governamental destinada a trabalhadores sem planos de aposentadoria oferecidos pelos empregadores.
Se o diagnóstico de Ackman se sustenta em relação aos próprios dados habitacionais da cidade continua sendo uma questão debatida, mas à medida que o congelamento de aluguel de Mamdani entra em vigor, a luta sobre quem é o responsável pela pressão sobre a acessibilidade em Nova Iorque só está se intensificando. Ackman, com 2,7 milhões de seguidores e uma linha direta para a Casa Branca, não tem a intenção de ficar em silêncio.
Para esta história, os jornalistas da Fortune usaram inteligência artificial generativa como ferramenta de pesquisa. Um editor verificou a precisão das informações antes da publicação.
