A Fannie Mae e a Freddie Mac são empresas patrocinadas pelo governo que desempenham um papel fundamental no mercado imobiliário dos Estados Unidos. Elas adquirem hipotecas qualificadas de financiadores, agrupam-nas em títulos respaldados por hipotecas e as vendem a investidores. Isso permite que os bancos locais continuem a conceder novos empréstimos, mantendo o crédito fluindo e as taxas menores para os compradores de imóveis.
No entanto, a tomada de risco excessivo por essas empresas contribuiu para a crise de 2008 e a Grande Recessão, levando-as a serem colocadas sob a tutela federal. Essa medida garantiu a solvência das empresas, transferiu a governança para a Agência Federal de Financiamento da Habitação e estabeleceu limites operacionais para proteger a estabilidade do mercado imobiliário.
Agora, a administração Trump planeja a reprivatização da Fannie Mae e da Freddie Mac, indicando que uma oferta pública inicial pode ocorrer no segundo trimestre de 2026, embora forneça poucos detalhes sobre políticas. Essa falta de transparência gera preocupações de que uma IPO apressada e impulsionada por interesses internos possa minar as salvaguardas que mantêm o mercado imobiliário estável, exacerbando riscos sistêmicos e enriquecendo principalmente os acionistas. Tal movimento estaria alinhado com a agenda da administração de desmantelar outras regulações e supervisões financeiras.
A pressão dos acionistas para privatizar e manobras entre bancos de investimento para liderar a IPO aumentam ainda mais a preocupação de que a privatização beneficie investidores ricos em vez do público. De fato, uma proposta recente do maior acionista comum da Fannie Mae e da Freddie Mac sugeriria a redução dos requisitos de capital e o perdão das ações preferenciais seniores do governo para aumentar os preços das ações, enquanto pressionaria uma venda de ações antes da resolução da tutela, o que pode restringir os formuladores de políticas na definição da missão e governança pós-tutela em favor dos acionistas.
A administração Trump afirma que a privatização impulsionará a inovação e melhorará a acessibilidade à habitação. Contudo, se for feita de forma apressada e sem fortes salvaguardas, isso terá o efeito oposto: aumentará os custos de empréstimos para os americanos comuns e incentivará o tipo de tomada de risco que levou à Grande Recessão.
Não há urgência em reprivatizar a Fannie Mae e a Freddie Mac—elas têm operado com sucesso sob tutela desde 2008. E qualquer eventual liberação da tutela deve ser deliberada, transparente e fundamentada no interesse público. Diversos aspectos precisam ser resolvidos, mas dois componentes são essenciais: um respaldo governamental para momentos de crise e severas salvaguardas operacionais para tempos normais. Juntas, essas “duplas pilares” podem garantir a estabilidade sistêmica e suportar a acessibilidade dos empréstimos imobiliários.
Esses “duplos pilares” estão diretamente ligados ao funcionamento do mercado imobiliário dos EUA. Os investidores compram prontamente os títulos apoiados por hipotecas da Fannie Mae e da Freddie Mac porque têm a garantia de receber pagamentos, semelhante a uma apólice de seguro. Para garantir que possam fazer esses pagamentos aos investidores, mesmo quando há inadimplência nas hipotecas subjacentes, essas empresas, por sua vez, cobram dos credores uma taxa de garantia, que é principalmente repassada aos mutuários. E se as reservas se mostrarem insuficientes durante uma grande recessão econômica, o mercado supõe que o governo dos EUA resgatará as empresas, que são amplamente vistas como “grandes demais para falir”.
Mas esse mesmo respaldo governamental—vital especialmente em tempos de crise—também incentiva a tomada de risco excessivo. Antes da recessão, esse respaldo implícito permitiu que a Fannie Mae e a Freddie Mac tomassem empréstimos baratos, mantivessem seus títulos lastreados por hipotecas em vez de vendê-los e lucrassem com a diferença entre os pagamentos dos compradores de imóveis e seus baixos custos de empréstimos. Esse motivo de lucro alimentou comportamentos arriscados: afrouxamento dos padrões de empréstimo, grande manutenção de títulos, e reservas finas. Quando a crise de 2008 ocorreu, elas rapidamente ficaram sem dinheiro, desencadeando o resgate governamental e a tutela que são centrais ao atual debate sobre privatização.
Reviver essas oportunidades de lucro é uma motivação chave por trás dos esforços de reprivatização. Para proteger contra a tomada excessiva de riscos e os resgates de contribuintes, os conservadores defendem há muito tempo a eliminação da garantia governamental de resgate. Se isso ocorrer, a Fannie Mae e a Freddie Mac precisarão cobrar taxas de garantia mais altas que reflitam totalmente os riscos de inadimplência. Em teoria, qualquer ação excessivamente arriscada dessas empresas resultaria em taxas de garantia mais altas, tornando seus empréstimos menos atraentes—disciplina de mercado em ação.
Entretanto, a privatização dessa forma é arriscada.
Primeiramente, essa privatização “sem pilares” aumentaria os custos de empréstimos, pois as taxas de garantia são repassadas aos mutuários. Daniel Hornung e Ben Sampson, da Stanford, estimam que os mutuários típicos possam pagar até $2,000 a mais por ano, mesmo em condições econômicas estáveis. O aumento de custos teria o maior impacto sobre mutuários de baixa renda que têm bom crédito.
Em segundo lugar, durante uma crise financeira, investidores avessos ao risco reduziriam o financiamento quando mais é necessário. Como a habitação está profundamente ligada à economia mais ampla, uma escassez de crédito habitacional pode se espalhar e aprofundar uma recessão. Em tais momentos, o respaldo governamental das hipotecas fortalece a confiança dos investidores e estabiliza o mercado imobiliário. Esse apoio foi crucial em 2008, quando ajudou a estabilizar o mercado imobiliário e a economia mais ampla. De fato, o respaldo é tão importante para a estabilidade sistêmica que os investidores podem não considerar sua remoção como crível.
Por último, a privatização com respaldo governamental—mesmo que implícito—risca recriar as condições que alimentaram a Grande Recessão. Qualquer empresa com fins lucrativos que possa tomar empréstimos ilimitados com dívida quase isenta de risco acabaria fazendo isso ao longo do tempo, pois isso maximiza os lucros. Como mencionado anteriormente, já existem propostas para enfraquecer as salvaguardas de reservas para aumentar a rentabilidade quando a privatização ocorrer.
Essa é a razão pela qual a privatização sem fortes salvaguardas não funciona. Uma rede de segurança governamental é essencial, mas enquanto os investidores esperarem por uma, as empresas ainda desfrutarão de custos de empréstimos abaixo do mercado e os mesmos incentivos para assumir riscos excessivos. Sem salvaguardas e supervisão adequadas, a tomada de risco excessivo não é uma questão de se, mas de quando. Esses são fracassos de mercado que não podem ser resolvidos apenas por forças de mercado.
Para ser justo, houve propostas ponderadas que fazer com que os acionistas absorvam perdas antes dos contribuintes, o que poderia ajudar a conter comportamentos arriscados. Mas os investidores muitas vezes ignoram riscos de longo prazo em tempos bons, e os riscos sistêmicos só se tornam evidentes quando é tarde demais—uma lição da Grande Recessão. É por isso que uma supervisão forte e limites rigorosos sobre reservas de capital, investimentos discricionários, salários executivos e missão mais ampla ainda são essenciais. Afinal, essas são as características que tornaram a tutela eficaz.
Em conjunto, os “duplos pilares” de um respaldo governamental e de uma supervisão forte e rigorosa garantem liquidez e estabilidade. E a vantagem de financiamento resultante permite que as empresas sustentem seus objetivos de habitação acessível. Seus custos de empréstimos abaixo do mercado subsidiam efetivamente todos os empréstimos que garantem. Mas, ao precificar empréstimos de renda mais alta mais próximos das taxas de mercado, geram lucros que ajudam a expandir o acesso a hipotecas e reduzir os custos para compradores de imóveis de baixa renda—reforçando a resiliência econômica. Esses resultados são possíveis não apesar das salvaguardas sobre a busca de lucros, mas por causa delas.
Embora muitos outros problemas também precisem ser resolvidos para encerrar as tutelas, esses pilares devem ser a base. Sem eles, os riscos de uma segunda Grande Recessão são impossíveis de ignorar.
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