O mercado imobiliário dos EUA está passando por uma histórica “reversão à média”. Em outras palavras, as metrópoles que antes ferviam agora esfriaram, enquanto aquelas que eram menos populares estão voltando a ser valorizadas. Esse ponto é evidenciado no novo relatório de mercado recém-publicado pelo influente American Enterprise Institute Housing Center. Os dados do AEI, compilados pelos co-diretores Ed Pinto e Tobias Peter, mostram que os preços das casas em todo o país subiram apenas 1,1% nos doze meses encerrados em fevereiro, a taxa mais lenta de valorização desde que o AEI começou a coletar dados no início de 2012. (O think tank começou a divulgar as mudanças anuais em 2013.) E a situação pode piorar: o AEI projeta que, nas três primeiras semanas de abril, a tendência será negativa e, até o final deste ano, as casas unifamiliares em média estarão valendo 1% menos do que no início de 2026, com quedas de 2,0% previstas para 2027 e 2028. Obviamente, esses números ficam atrás do atual percurso do IPC, então os valores menores que você obteria ao vender sua casa em 2028 sofreriam um segundo golpe devido à alta inflação de hoje.
Essas estatísticas surpreendentes marcam uma reviravolta impressionante em relação ao boom pós-pandemia. De 2013 até o início de 2020, a valorização dos preços dos imóveis (HPA) permaneceu consistentemente entre 5% e 7%. Então, o Fed forneceu o combustível necessário ao cortar as taxas de juros, fazendo os custos das hipotecas despencarem de cerca de 4,6% no final de 2018 para 2,6% no início de 2021. Os preços dispararam, pois os compradores podiam pagar muito mais pelas casas e ainda assim fazer os pagamentos mensais confortavelmente devido aos empréstimos acessíveis. No início de 2022, o HPA estava disparando a uma taxa anual de aproximadamente 18%, três vezes maior do que o número pré-pandêmico.
A maior parte dos lucros foi para a região do Sun Belt e uma série de cidades ocidentais glamorosas, notadamente Denver, Seattle, Portland e Boise. A Flórida, Texas e Califórnia lideraram o caminho. De acordo com os dados do AEI, do quarto trimestre de 2019 até o segundo trimestre de 2022, quando a alta atingiu seu pico, os preços médios em Las Vegas subiram de $308.000 para $448.000 (+45%), em Miami de $350.000 para $450.000 (+50%), em Phoenix de $293.000 para $470.000 (+60%), em Dallas de $264.000 para $432.000 (+64%) e em Austin de $297.000 para $593.000 (+100%). Em comparação, o Rust Belt e o Meio-Oeste, de modo geral, ficaram para trás, após já terem apresentado um crescimento muito mais lento nos dias pré-pandemia. Nesse incrível período de crescimento para os punters do sul e do oeste, Minneapolis, Cleveland, Louisville, St. Louis e Kansas City tiveram ganhos que variaram apenas entre 25% e 33%.
De Cape Coral a Kansas City, o mercado imobiliário americano está passando por uma reviravolta histórica – e os dados não poderiam ser mais impressionantes.
O relatório do AEI apresenta tabelas com as cinco metrópoles que registraram o maior HPA de fevereiro de 2025 a fevereiro de 2026 e as cidades que se saíram pior. Você poderia simplesmente copiar e colar os “melhores” desempenhos de fevereiro de 2022 na coluna atual de “piores” e vice-versa. Liderando os piores desempenhos: Cape Coral, Flórida, com uma queda de 9,6%, seguida por North Port, Flórida, Memphis, Tucson e Palm Bay, Flórida, todos com quedas entre -3,8% e -6,1%. O maior vencedor foi Kansas City, com +8,6%; Pittsburgh (+5,8%) e Cleveland (+5,9%) também figuraram entre os cinco primeiros.
No total, 28 das 53 maiores metrópoles da América viram quedas nos preços até fevereiro, incluindo todas na Flórida, Califórnia e Texas. Todo o Rust Belt como um bloco fez parte do lado positivo, com Louisville subindo 3,4%, Grand Rapids 5,1% e Milwaukee 5,6%. Cidades como Chicago e Filadélfia (cada uma com +4%) que nunca foram muito caras desde o início agora estão colhendo os benefícios de serem evitadas no mundo pré-pandêmico.
O relatório nota que um aumento significativo na oferta está afetando negativamente o sul e o oeste. Quarenta e três das 53 cidades possuem mais de sete meses de estoque, significando que, na taxa atual de vendas, levaria esse tempo para que tudo listado encontrasse um comprador. Esse nível de “à venda” é considerado o menor limite para um mercado de compradores, significando que em oito de dez metrópoles, os compradores ganharam vantagem. Entre as mais saturadas: Miami, com quase um ano de inventário, e Austin, Tampa e Houston, todas se aproximando de oito meses.
É provável que os mercados que mais diminuíram no ano passado continuem a liderar a queda. “Veremos mais do mesmo”, diz Pinto. O motivo: os preços em lugares como Cape Coral e Phoenix dispararam a tal ponto que essas localidades ensolaradas se tornaram inacessíveis para uma ampla faixa de compradores, especialmente os que estão comprando pela primeira vez. A queda acentuada nas taxas de hipoteca para menos de 3% de meados de 2020 até o início de 2022 permitiu que as pessoas pagassem altas quantias por suas casas sem limitar os gastos com jantares fora ou viagens a Disney World. Agora, os antigos pontos quentes estão sofrendo por conta de uma combinação de preços ainda elevados e hipotecas quase duas vezes mais caras, na faixa de 6,5%. Simplificando, os preços precisam cair ainda mais nessas metrópoles para que os compradores consigam cobrir os custos mensais. Outro problema: os custos de possuir uma casa em Cape Coral ou Memphis simplesmente se tornaram muito altos em comparação com a escolha de um apartamento, e, ao longo do tempo, os custos de aluguel exercem uma espécie de força gravitacional sobre os preços das casas, fazendo com que caiam após uma grande alta.
“Eventualmente, assim que os pontos quentes voltarem para níveis mais normais”, diz Pinto, “eles voltarão a ser atraentes porque as pessoas querem se mudar para lá. O Sun Belt sempre será o Sun Belt.”
Enquanto isso, as cidades do Meio-Oeste e do leste estão experimentando um nível de compra e valorização que não desfrutavam há muitos anos. “Os compradores de casas estão buscando viver nessas cidades mais acessíveis”, diz Pinto. Entramos na “economia da acessibilidade”. A maré imobiliária está mudando, e por enquanto, a vantagem foi para os veteranos tradicionais.
Essa história foi originalmente publicada em Fortune.com
