A crise de acessibilidade habitacional está levando os construtores a adotarem uma abordagem inédita: reduzir os preços das novas casas de forma mais intensa do que os proprietários estão fazendo com suas propriedades à venda. Esta é uma novidade no mercado imobiliário moderno, conforme revela um relatório da Realtor.com divulgado na quinta-feira.
“Atualmente, o mercado imobiliário está preso em uma crise de acessibilidade, deixando muitas famílias americanas comuns se sentindo excluídas da promissora mobilidade ascendente e da possibilidade de obter a casa própria”, disse Stuart Miller, CEO da construtora Fortune 500 Lennar, em uma teleconferência sobre resultados de dezembro. O preço médio de venda da Lennar caiu 10% em relação ao ano anterior, fixando-se em $386.000 no quarto trimestre de 2025, de acordo com seu relatório de resultados.
No quarto trimestre de 2025, quase 20% das novas casas sofreram uma redução de preço, conforme aponta o relatório da Realtor.com, enquanto as reduções no preço de casas existentes ficam em cerca de 18%. Essa mudança indica que estamos ingressando em um mercado favorável aos compradores, segundo a Realtor.com, à medida que os preços das casas caem.
“A nova construção tem sido uma das partes mais estáveis do mercado imobiliário nos últimos anos, mas os construtores estão claramente respondendo às pressões de acessibilidade atuais e ao aumento no estoque de casas existentes”, declarou Danielle Hale, economista-chefe da Realtor.com, em um comunicado.
A acessibilidade deverá continuar prejudicada, mesmo com essa movimentação. As taxas de hipoteca ainda estão em torno de 6%, muito acima das taxas de menos de 3% que os compradores de casas desfrutaram durante a pandemia. Considerando o preço médio das casas nos EUA, que gira em torno de $400.000, os compradores potenciais teriam que desembolsar $80.000 para um pagamento inicial. E como a maioria dos americanos não possui uma conta de emergência com sequer $1.000, significa que um pagamento inicial seria totalmente inviável.
No entanto, para aqueles que estão financeiramente preparados para adquirir uma casa, as ofertas de desconto nas novas construções podem ser uma notícia bem-vinda.
“O que estamos vendo é um mercado onde a nova construção unifamiliar está preenchendo uma lacuna de acessibilidade que as casas de revenda cada vez mais não conseguem”, afirmou Joel Berner, economista sênior da Realtor.com, em um comunicado.
De incentivos passados a descontos atuais
No outono de 2023, o mercado imobiliário experimentou uma estagnação profunda, com vendas de casas existentes atingindo níveis similares aos da Grande Depressão, enquanto as taxas de hipoteca alcançaram o pico de 8%. Naquele momento, os construtores recorreram a incentivos, como redução nas taxas, créditos para fechamento e melhorias gratuitas.
Nessa época, Devyn Bachman, vice-presidente sênior de pesquisa da John Burns Research and Consulting, afirmou que esses incentivos eram o “principal” fator para o aumento nas vendas de novas casas.
“‘Incentivo’ é apenas uma expressão sofisticada para desconto, e o que vemos nesse aspecto é que é isso que cria uma vantagem competitiva no mercado de novas casas”, ela declarou à Fortune em 2023. O desconto na taxa de hipoteca, o termo da indústria para taxas de hipoteca reduzidas, é o mais “desejado e eficaz” incentivo oferecido atualmente no mercado de novas casas, acrescentou.
Além disso, vendedores independentes de casas existentes não poderiam igualar esses tipos de incentivos normalmente oferecidos por grandes construtores como a Lennar e Toll Brothers, explicou Erin Sykes, economista-chefe da corretora de imóveis résidential Nest Seekers International, à Fortune na época.
Atualmente, os construtores de novas casas são obrigados a oferecer descontos diretos para permanecem competitivos e atrair compradores de imóveis.
“Os construtores estão cientes das questões de acessibilidade enfrentadas por pessoas em todo o país, e estão respondendo”, afirmou Berner em um relatório da Associação Nacional de Corretores (National Association of Realtors) de agosto.
Onde as reduções estão aparecendo
Apesar de os descontos estarem se tornando relativamente frequentes (uma em cada cinco novas casas foi descontada no Q4 2025), eles não estão distribuídos igualmente pelo país.
As reduções de preço estão geralmente concentradas no Sul e no Oeste, segundo a Realtor.com, onde grande parte da nova construção residencial tem se concentrado nos últimos anos. Os estados onde a porcentagem de novos imóveis com redução de preço ultrapassa a média nacional incluem: Nevada (quase 25%), Indiana (23,3%), Carolina do Sul (21,6%), Minnesota (21,6%), Carolina do Norte (21,3%), Nova Jersey (quase 20%) e Texas (19%).
Enquanto isso, “as novas construções no Nordeste e no Meio-Oeste são em grande parte produtos de luxo e mais difíceis de serem encontradas”, por isso não costumam ter descontos na mesma frequência, segundo a Realtor.com.
Um mercado de condomínios invertido
Uma exceção à tendência de quedas de preços nas novas casas é no caso de condomínios e casas geminadas. Durante o Q4 2025, o preço médio para listagem de novos condomínios e casas geminadas foi, na verdade, superior ao dos novos lares unifamiliares.
Quase 10% de todos os novos condomínios à venda nos EUA estão em Nova York ou Miami, onde os preços médios de listagem ultrapassam $1 milhão. Enquanto isso, a nova construção unifamiliar está concentrada em mercados mais acessíveis como Houston, Dallas, San Antonio, Atlanta e Phoenix, onde os preços estão mais próximos da média nacional.
“Mais novos condomínios podem estar visando compradores de luxo, enquanto muitas novas casas unifamiliares são projetadas para compradores de primeira viagem”, explicou o relatório da Realtor.com. “Pode também ser o caso de que as casas unifamiliares existentes mantêm seu valor melhor do que as casas geminadas.”
