No meio da década de 1990, quando Percy Weatherall era CEO da Hongkong Land e Michael Smith era um jovem cadete imobiliário na Jones Lang Wootton, Weatherall ofereceu a Smith uma vaga. Smith recusou, pois já estava comprometido com o UBS em Sydney. Weatherall, Smith se lembra, “não estava muito feliz. Não acho que ele tenha recebido muitos ‘não’ na vida.”
Três décadas depois, Smith estava sentado naquele mesmo escritório, recém-instalado como CEO da empresa. Durante seu jantar de boas-vindas, ele encontrou Weatherall e o lembrou desse episódio. O ex-chefe havia esquecido completamente do ocorrido.
A Hongkong Land é uma das desenvolvedoras mais tradicionais de Hong Kong. Fundada em 1889, é o maior proprietário comercial no distrito central de Hong Kong, possuindo 4,8 milhões de pés quadrados de propriedades de escritório e varejo na zona comercial da cidade: Exchange Square, sede da bolsa de valores; Jardine House, com umavista do porto protegida pelo governo; e o complexo comercial Landmark.
Atualmente, Smith busca desvincular a imagem da Hongkong Land de Hong Kong—um grande passo para uma empresa que, literal e figurativamente, leva o nome da cidade onde está situada.
“A Hongkong Land sempre foi um reflexo dos aluguéis de escritório em Hong Kong,” Smith afirma à Fortune em uma entrevista prolongada na sede da empresa em Central. “Quando analisamos os ciclos históricos de aluguel de escritório e nosso preço das ações, havia uma correlação de cerca de 90%. Todo o resto que fizermos como negócio não importava para os investidores.”
A tarefa atribuída a Smith, pelo Jardine Matheson, que controla pouco mais de 50% das ações da Hongkong Land e também está em transição de conglomerado para alocador de capital, é transformar a empresa em algo mais próximo de um gestora de fundos, envolvendo co-investidores institucionais para expandir a presença da empresa nas cidades-chave da Ásia—e não apenas em Hong Kong.
Reinventando uma desenvolvedora de 137 anos
A Hongkong Land foi estabelecida em 1889 por Catchick Paul Chater, um empresário britânico nascido em Calcutá, de ascendência armênia, e James Johnstone Keswick, o taipan da Jardine Matheson. Seis dias após a fundação da empresa, Chater convenceu o governo colonial a recuperar 65 acres de nova orla. Hoje, Alexandra House e Prince’s Building, assim como o hotel Mandarin Oriental, de propriedade da Jardine, situam-se sobre essa terra recuperada.
Chater também foi uma figura chave na fundação da Hongkong Electric Company, Dairy Farm e Wharf, alguns dos primeiros pilares do que se tornaria Hong Kong. Várias ruas e edifícios ainda levam seu nome.
“Paul Catchick Chater é o responsável, mais do que qualquer outro indivíduo, por trazer Hong Kong para o século XX,” afirma Vaudine England, jornalista e historiadora, autora de Fortune’s Bazaar: The Making of Hong Kong. “Chater moldou Hong Kong, tanto literalmente, ao redesenhar a orla, quanto culturalmente, através de seu patrocínio a tudo, desde sociedades de jardinagem até a Universidade de Hong Kong.”
Atualmente, a Hongkong Land é de propriedade da Jardine Matheson, um dos maiores conglomerados de Hong Kong e a posição 449 na Fortune Global 500. A Jardine consolidou seu controle sobre a Hongkong Land na década de 1980, após um período de expansão agressiva que deixou a desenvolvedora em situações complicadas.
Jardine precisava de alguém para reformular a Hongkong Land, e então chamou Smith, um banqueiro de investimento com longas passagens pela UBS e Goldman Sachs, onde passou anos construindo a indústria de fundos de investimento imobiliário da Ásia. Ele posteriormente se tornou CEO regional para a Europa e os Estados Unidos na Mapletree Investments, o braço imobiliário da Temasek, de Cingapura.
Ele vê o mercado imobiliário de Cingapura como um modelo de disciplina de capital que os desenvolvedores de Hong Kong, incluindo a Hongkong Land, careceram em grande parte.
“A Hongkong Land estava sendo negociada com um desconto de 80% em relação ao valor dos ativos liquido,” ele aponta. “Ativos incríveis, que valem muito mais do que 20 centavos de dólar, com uma marca forte, mas potencialmente não tão progressiva quanto algumas das empresas de Cingapura.”
Seis meses após sua entrada na Hongkong Land, ele apresentou um plano para encerrar suas atividades residenciais de construção e venda; desinvestir ativos não essenciais; e reduzir a exposição da empresa a qualquer geografia específica abaixo de 40%.
“Quando entrei, tínhamos de 50 a 60 projetos em toda a Ásia—muitos deles na China, Cebu nas Filipinas, Indonésia, em toda parte—e não tínhamos escala em nenhum mercado,” Smith se lembra. O desenvolvimento residencial, ele decidiu, deveria ser abandonado. “Você está tão sujeito a fatores externos. Compramos um terreno em Cingapura logo antes que o governo aumentasse a taxa do imposto de selo de 30% para 60%. Isso pode arruinar sua viabilidade.”
No início deste ano, a Hongkong Land lançou o Singapore Central Private Real Estate Fund (SCPREF), com ativos sob gestão de 8,2 bilhões de dólares de Cingapura (6,3 bilhões de dólares). O fundo inclui as participações da Hongkong Land nos Marina Bay Financial Centre Towers 1 e 2, One Raffles Quay, One Raffles Link e Asia Square Tower 1, anteriormente de propriedade da Qatar Investment Authority. O QIA, que poderia simplesmente ter liquidado seus ativos, em vez disso se tornou um investidor fundador do fundo, ao lado do gigante de pensões holandês APG Asset Management e um fundo soberano do sudeste asiático, que Smith se recusou a confirmar.
“Isso surpreendeu as pessoas em termos de tamanho e rapidez com que conseguimos finalizar, sendo um gestor de fundo iniciante,” Smith diz.
A Hongkong Land está mirando atingir 100 bilhões de dólares em ativos sob gestão até 2035, mais do que o dobro do que possui atualmente. Smith prometeu que a desenvolvedora não emitirá novas ações nem sacrificará sua classificação de investimento. “Se chegarmos ao NAV ou a um prêmio, como os REITs fazem, talvez consigamos levantar capital, então,” diz Smith. “Mas quando você está em desconto? Não.”
Uma desaceleração em Hong Kong… e uma recuperação parcial
As ações da Hongkong Land (que, apesar do nome da empresa, são negociadas em Londres e Cingapura) subiram mais de 55% nos últimos 12 meses, superando seu recorde anterior em janeiro.
A empresa registrou um lucro líquido de 1,3 bilhão de dólares em 2025, após contabilizar uma perda líquida de 1,4 bilhão em 2024, impulsionada por um ganho de 890 milhões de dólares em reavaliações de propriedades de investimento. O lucro subjacente, que exclui itens não operacionais, caiu 8%, totalizando 458 milhões de dólares.
Uma análise mais profunda das receitas de aluguel da Hongkong Land revela caminhos distintos para os diferentes mercados da empresa. A receita de alugueis de escritórios e varejos de Hong Kong caiu 7% combinados entre 2024 e 2025; as rendas de escritório em Cingapura aumentaram 4%; e o varejo na China subiu 27%. Hong Kong ainda representa cerca de 60% da receita total de aluguéis da Hongkong Land.
Hong Kong ainda está se recuperando dos danos reputacionais causados pelas extensas políticas de COVID-zero que efetivamente fecharam o acesso internacional à cidade por anos. Várias empresas estrangeiras, particularmente as dos EUA, transferiram operações para outras cidades na região, especialmente Cingapura. As dificuldades econômicas da China, como um setor imobiliário em colapso, uma repressão regulatória sobre grandes empresas de tecnologia e o consumo lento, também têm pesado sobre o papel da cidade como uma ponte para a economia maior do norte.
Alguns setores ainda não se recuperaram mesmo anos após a pandemia. O mercado imobiliário comercial atravessa uma longa crise, à medida que as empresas reduziram seus planos de expansão devido à economia fraca da China. O varejo também enfrentou dificuldades: turistas estrangeiros ainda não retornaram aos números de antes da COVID, turistas da China continental agora buscam experiências em vez de compras, e residentes de Hong Kong compram do outro lado da fronteira em Shenzhen.
No entanto, mesmo com esses ventos contrários afetando partes da economia de Hong Kong, Smith se mostra otimista em relação à sua propriedade em Central, mesmo à medida que tenta reduzir a exposição da Hongkong Land na cidade. “Este é o centro da ilha de Hong Kong. Seja para indivíduos de alta renda ou CEOs de empresas, este é o local onde as pessoas vão estar,” afirma.
Os aluguéis de classe A na área central aumentaram 3,5% nos primeiros dois meses de 2026, segundo a Jones Lang LaSalle. “Sentimos um ponto de inflexão em nosso portfólio há cerca de um ano. No núcleo, os ativos de escritório super-prime em Hong Kong começaram a se tornar escassos, e as taxas de vacância estavam caindo rapidamente,” diz Smith. “Este ano, foi fenomenal.”
Aquela mesma otimismo pode estar se refletindo em Hong Kong como um todo. A economia da cidade cresceu 5,9% no primeiro trimestre de 2026, sua taxa mais alta em quase cinco anos. As vendas no varejo em março saltaram 12,8% em relação ao ano anterior. (A Deloitte prevê que as vendas no varejo de Hong Kong este ano possam aumentar até 8%, totalizando cerca de $52 bilhões.)
O mercado de IPO da cidade tem sido um dos motores da demanda por escritórios. Hong Kong arrecadou 37 bilhões de dólares em 119 novas listagens em 2025, liderando as tabelas globais; apenas no primeiro trimestre de 2026, 40 empresas levantaram 14 bilhões de dólares, o desempenho mais forte no primeiro trimestre em cinco anos.
Smith também observa um efeito de riqueza se formando em seu portfólio de varejo. “O que estamos vendo agora é quase como uma escalada de mercados de capitais,” diz. “Muitas pessoas estão ganhando dinheiro com IPOs, com negociações e com tudo mais. É um grau maior de confiança.”
Ele observa que 85% dos compradores no Landmark são “detentores de números 852,” referindo-se ao código do país da cidade, indicando que a recuperação do setor de luxo está sendo impulsionada pela riqueza local, e não por gastos turísticos. Quando se trata de indivíduos de alta renda, “atrás de Nova York, Hong Kong é o segundo,” acrescenta.
Uma aposta nos centros urbanos
O sucesso da Hongkong Land levanta a questão desconfortável de se a cidade mais ampla está agora em uma economia “em forma de K,” onde os consumidores de alta renda continuam a gastar enquanto os de baixa renda enfrentam opções de emprego limitadas e custos crescentes.
Isso significa que a Hongkong Land está apostando no segmento de mercado que parece ser resiliente, tanto em Hong Kong quanto em outros centros financeiros da região.
A estratégia de Smith é uma aposta de que os melhores imóveis do centro das grandes cidades da Ásia—torres de escritórios onde JPMorgan e Goldman Sachs desejam ter seus banqueiros, e shoppings onde Louis Vuitton e Hermès querem suas lojas principais—se tornarão mais valiosos à medida que as empresas competem por talento e o capital flui em direção à qualidade.
Essa é uma reviravolta em como as pessoas falavam sobre os centros urbanos há poucos anos, quando uma mudança para o trabalho remoto durante a COVID levou a ruas e edifícios de escritórios desertos. Agora, as pessoas estão retornando às áreas centrais, enquanto as empresas adotam estímulos, como escritórios mais agradáveis, e medidas de pressão, como a eliminação de horários de trabalho flexíveis e híbridos, para trazer os funcionários de volta.
“Não é apenas Hong Kong,” observa Smith. “Você pensa em Manhattan: o JPMorgan terminou sua sede, bem no coração da cidade. King’s Cross em Londres.”
Além de Hong Kong e Cingapura, ele também está de olho em Tóquio, Seul e Sydney, replicando o ecossistema comercial integrado que define o portfólio da Hongkong Land em Central.
“O que valorizamos são ecossistemas no meio da cidade, onde infraestrutura e transporte se conectam,” diz. “Não recomendaria ir a qualquer mercado e comprar apenas um edifício de escritórios. Isso não faz sentido para mim.”
